许家印今年首次跌落中国富豪三甲,地产股资本寒冬来了吗?

今日港股地产股集体走跌,其中,泽国际发展跌26%,中国恒大跌8.78%,禹洲地产跌8.62%,融创跌超6.77%,碧桂园跌5.28%;香港本地地产股走低,九龙仓跌2.7%,长实跌超2%,新鸿基、信和置业、恒基等全部走低。
许家印今年首次跌落中国富豪前三
恒大系更是不断走低,其中,恒大跌8.78%,恒大健康跌5.09%,广汇宝信跌7.23%。许家印身家大幅缩水,退却中国首富,目前身家只有328亿美元,一日缩水49亿美元,折合338亿元,今年首次跌落中国富豪前三甲,被李嘉诚挤出三甲之位。
目前,香港首富李嘉诚身家为338亿美元,位列中国第三富豪。而值得注意的是,今日长实集团也跌超2%,电能实业跌近1%。
那么恒大系为何下跌呢?
本文认为主要包括三层次原因:1)银行加息令地产商融资成本上升,因而令发展物业的成本增加,亦利淡地产股。这是整个的行业性因素。
2)国泰君安称恒大估值不具吸引力。发表研报表示:公司的基本面应会进一步改善。但是其估值并不吸引。总体而言,我们将目标价从30.17港元下调至28.79港元,相当于较44.30港元的2018年每股净资产有35%的折让,也分别相当于8.9倍2018年核心市盈率和2.4倍2018年市净率。我们下调至“收集”。
3)网传恒大入股后FF员工降薪、工厂停工,造成市场负面情绪扩散。恒大法拉第回应:恒大法拉第在广州的工厂建设仍在正常进行,只是修改了部分施工方案。
根据wind数据,今日,恒大跌8.78%,市值蒸发274亿港元,恒大健康9月以来不断走低,今日跌5.09%,市值蒸发44亿港元;广汇宝信跌7.23%,已回吐恒大收购广汇集团以来所有涨幅,今日市值蒸发5.1亿港元。三者共计蒸发323亿港元,折合41亿美元。
地产资本寒冬来了吗
万科董事会主席郁亮近日在南方区域9月月度例会上讲话表示,房地产行业的“转折点实实在在到来了”,万科要做的第一件事情就是进行战略检讨,落实到具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”,以“活下去”为最终目标。
其实我们能够看到,万科的这种发展方向,代表了整个房地产市场发展的一个大趋势,首先就是直接对整个市场作出一个判断,判断现阶段属于一个市场环境整体并不如从前的一个大趋势。
时至3月末,龙头房企开始密集公布上年度业绩。受益于过去两年的去库存、市场火热等因素,龙头房企大多实现销售、利润双线飘红。
但这难掩楼市整体疲软的现实。国家统计局数据显示,2017年全国商品房销售增速放缓;全年销售面积、销售金额增速同比分别下降14.8和21.1个百分点,三、四季度增速下降更明显。
传统的房地产开发业务面临天花板,行业进入“白银时代”已是共识,房企也开始从开发转向开发+运营,目前龙头房企和二线房企主要进入的领域有商业、长租公寓、物流地产、产业地产、教育、医疗等。
传统的房地产开发业务面临天花板,行业进入“白银时代”已是共识,房企也开始从开发转向开发+运营。在新的时代,开发商的身份已不适用。近年来,多家房企纷纷撕去了地产化标签。在住宅开发销售之外,新业务、新赛道的竞争刚刚开始。
自2015年底招商地产改为招商蛇口重新上市、2016年恒大地产改为中国恒大后,今年以来,包括时代地产、龙湖地产在内的房企纷纷改名,撕去了地产化标签。
地产股为何集体走低?港银加息解读
当然地产股集体走低,除了地产资本寒冬的到来和各自发展面临的困境,本轮跌势更多是因为美联储加息,港银随之陆续加p,对地产股造成的利空。而未来对宽松环境的悲观预期更加剧了地产股的这种表现。从点阵图和预测数据来看,美联储预计2018年内还会有1次加息,预测2019年加息3次、2020年加息1次。
一、香港金融保卫战,已有6家银行加p
随着美国加息,香港全面展开金融保卫战,随着美联储不断加息,此前港元不断触及弱方保证。截至8月28日,自4月12日以来金管局第26次入市维持汇率,累计买进约1034.13亿港元。银行体系结余于周8月30日降至763.5亿港元。而在此期间,港股更是不断下跌,接连失守32000、31000、30000、29000、28000点关口,跌入技术性熊市。
凌晨美联储宣布加息25个基点,香港金管局上调贴现窗基本利率25个基点,至2.50%。汇丰银行上调最优惠利率,跟随美联储收紧货币政策的步伐,这是香港自2006年来首次上调最优惠利率,即代表过去逾10年的超低息环境宣告结束。随后,恒生、渣打等银行陆续加p。9月27日加息时间表如下:
1)上午11点左右,汇丰银行上调最优惠利率,跟随美联储收紧货币政策的步伐,这是香港自2006年来首次上调最优惠利率,即代表过去逾10年的超低息环境宣告结束。
2)上午11:40左右,恒生银行(00011)公布,将上调港元最优惠年利率,由5%上调至5.125%,加幅为12.5点子。恒生对上一次于2008年11月10日调整最优惠年利率,当时减息25点子。
3)上午12点左右,渣打银行将香港最优惠贷款利率从5.25%上调至5.375%。
4)下午3点左右,中银香港宣布将港元最优惠利率上调12.5个基点至5.125%。
5)下午3:30左右,华侨永亨银行将香港最优惠利率上调至5.5%,9月28日生效。
6)下午5点左右,工银亚洲将把香港最优惠利率上调12.5个基点至5.375%。
华侨永亨银行经济师李若凡表示:每间银行会视乎各自的资金压力来决定是否加P,不过中小银行于银行同业市场属于拆借方,加上提供较高的定存息率,资金成本较大行高,不排除加P幅度高于大行,或会于今明或明日宣布。
二、香港银行加息,利空地产股?
楼市利空,地产股不宜沾手?据过往数据显示,在加息周期的初期,楼市不会立刻大幅回调,主要由于经济仍处上升周期,买家有实力支持楼价,要到加息周期持续,楼市才会回调。对地产商而言,银行加息令地产商融资成本上升,因而令发展物业的成本增加,亦利淡地产股。不过,本地地产商普遍资金充裕,融资成本上升的影响有限。本地地产净负债权益比率普遍偏低,截至今年6月底,长实(01113)仅1.95%,信置(00083)更是净现金水平。
中原按揭经纪有限公司董事总经理王美凤同样表示,目前按息加幅比市场预期温和,预料加息反而变成利好因素,而银行实行对称加幅亦属正面讯息,相信对楼市影响轻微。惟加息并非一次过,市民仍需注意按息累计加幅,注意加息速度及步伐。
汇丰证券报告表示,估计对地产股只会有温和负面反应,相信比2015年下半年美国10年来首次加息的影响更温和,不过认为投资者对加息前景审慎,并存不确定性。汇证又指出,据该行对过去40年以来,本港最优惠利率与地产股之间的关系,发现在过去的多次加息周期中,地产股的表现未必跑输恒指。
长实地产投资董事郭子威表示,本港银行一如所料跟随美国加息,但加息幅度只是0.125厘,反映现时本港市场资金充裕。至于利息方面,由于本港仍处低息周期,相信加息后对楼价影响不大。相反,经此调整利息后,可以扫除市场短期不明朗的因素。预期本港楼市于年底前,会处于平稳局面。
新鸿基副董事总经理雷霆指美国加息,而香港汇丰、恒生及渣打随即上调最优惠利率由5厘加至5.125厘;加息幅度轻微。他表示现时供楼利息与过去历史比较尚处于低位,相信对楼市影响不大。
三、加息对银行股构成利好?
花旗认为,美国今次加息将会触发港银自2006年来首次加P 0.25厘,同时上调储蓄利率5至10点子(100点子为1厘),而下一次加息则会在明年3月,惟实际时间要视乎拆息走势及加息后楼市反应。
加息周期传统上有利于银行股,市场利率趋升带动净息差扩阔,惟随着银行存款竞争加剧,银行亦要承受资金成本趋升等问题;一旦正式上调贷款及储蓄利率,往来及储蓄存款比例较高的银行,资金成本及利息支出亦会大幅增加。
一名中资银行分析员认为,大银行未必能受惠净息差扩阔,因大银行存款占比高,大部分贷款也不是prime-based;另一名外资分析员则指,只要港元拆息升幅比P快,对本地银行属正面,传统上在加息周期中,恒生及中银香港最受惠净息差扩阔,他认为恒生较受惠,因储蓄及往来帐户(CASA)比例高,接近7成,相对于中银香港只有约5成。

为您推荐

发表评论

邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注