坏消息不断,开发商要开始抢跑了吗?| 楼先生问答NO.419

◎楼先生问答[在线版]正式上线,点击进小程序
形势不太妙,开发商萌生抢跑的念头。
几乎没什么悬念,今年下半年的行情,会复刻去年同期的清凉寡淡。举个例子,去年底,海德公园最后一批房源,按理应是「万人摇」,却由于受行情影响,而遗憾落选。
下半年,刚需盘还会很抢手,毕竟有「低总价」这张附身符;改善盘就要多花点心思才行,供应量集中上升,楼盘热度也开始分化。
对于开发商,外部环境正在恶化:杭州首套房利率重回上浮10%,二套已经上浮15%,主要额度还十分紧张。除此之外,预期被打断,面对捉摸不定、无法掌握的市场,以及收紧的限价、限签,开发商普遍焦虑。
其实开发商的集体心态表达,可以集中在一家房企身上,那就是绿城。大家可以密切留意湖畔雲庐、晓风印月这两个纯新盘的动态。如果届时价格没有意外,它们的上市节点,会是一个观测市场的很重要的信号。
近期后台很多购房粉丝问:限价到底有多严?
举三个例子:一,中海云宸,4.7万,大家都见到了,政府用实际行动告诉开发商,拖再久也没用。二,某刚需楼盘,拿到1万4的价格,一分没涨。改善盘涨不了,刚需盘也没戏。
三,两个纯楼盘,大概率只能按到3万6到3万8之间。而上半年附近在售的新盘均价是4万。所以大家不时会看到,个别板块看似还“被跌了一点点”。
1.>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
550万、艮北/4万出头、彭埠/森林海尚
@陈苗
老师好,预算550万左右,公司在龙翔桥地铁站附近,想要买个离东站近一些的房子,请问下璟宸府这个楼盘怎么样?为什么不需要摇号?其它有更好的推荐吗?
楼先生:从区域上来讲,笕桥比较吃亏的地方在于,这两年的风头,完全被艮北和彭埠盖过。以市场眼光看,周边竞品确实挺多,差不多的预算,很多人会选择七堡,既有购物中心,又有地铁出行,同样4万出头,艮北的性价比要高得多。如果预算能提高,很多人又会选择彭埠。说到底,不需要摇号,最关键还是性价比的问题。
至于其它的推荐,就索性先关注艮北,下半年会有大量房源可以买到,比如一直捂到下半年的天悦江湾、公园1872,现在明确限价突破不了,加推计划应该要排上日程了。还有杨柳郡,悬念在于它的价格。另外金科博翠碧蓝湾,离地铁远一点,但听说要增加投入。总之,在艮北你可以买到四房。
到杭甬高速的另一边,也就是彭埠,现在的预算,唯一能关注的楼盘就是森林海尚,9也会推出最后三幢,108方三房,基本是原先的价位4.6万左右。因为是彭埠唯一还有小户型的楼盘,所以是很多人的锁定的选择目标。
2.>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
南星桥/次新房、钱江御府139方、升级换代
@大嘴猪猪
本人住钱江时代公寓150方,如果卖出后的价格再添50万,置换到钱江御府139方简装,或者不添钱换139方毛坯,是否划算?是否有必要?本人心里想勇进中学可以给孩子保底读书,至少有个不错的公办初中。孩子明年读小学了。
楼先生:如果希望中学更好,其实可以努力考民办初中,杭州有大量的民办初中,都非常厉害,甚至比公办都要好。所以,对于目前的居住状态,如果没有不满意的话,毕竟钱江时代的小学也不错,将来让孩子考民办初中,也是一个不错的想法。
就看你图什么。南星桥的次新房,价格不菲,很多人愿意花这么高的代价,更多是因为小学,而不是中学。如果只是为了一个初中保底,可能考虑不是很周全,可以跟家里人再好好商量一番,再做决定,这样折腾是否值得。总的来讲,二手房都不用急,不会涨。
从改善的角度看,钱江时代需要升级换代了。当年为了独特的外立面造型,很大程度上牺牲了户型优势。在这一点上,钱江御府的139方,尽管也只有三房,但还是有明显进步。如果是冲着改善,再兼顾到了中学,那原则上可以置换。至于同一个户型,选择简装还是毛坯,毫无疑问,选毛坯。
3.>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
萧山科技城、纯投资/价差思维、三四百万
@apple
我是二套投资,萧山科技城的江南壹号院104方,不用摇号,可以入手吗?周边很多工厂,这些以后会搬走吗?
楼先生:很多人对萧山科技城比较迷茫,或者拿捏不准。其实,拥江发展脉络已经很清晰了,今后不可能落下这一块。萧山科技城的起点可谓非常高,它的级别是很多新兴板块无法比肩的。这里有很好的学校、医院,最先进驻的也都是品牌房企,今后商业也是由经验老道的香港置业开发。所以,基本可以肯定,这里的未来前景是确定的。
只不过,目前仅从房价维度判断,萧山科技城的新楼盘占到多少价格红利,说实在的,不论是融创还是仁恒的楼盘,都不是很有诱惑力。如果是自住,那当然可以,房子的品质都很好。但是投资,尤其短期投资,得用价差思维,那优势就不明显了。
从投资角度来讲,其它地方有诱惑力的价格,这样的楼盘还有不少。关于这一点,应该重点关注中签率,市场会把值得投资的楼盘统统筛选出来。投资萧山科技城,一要做好长持的准备,无法短期获利;二要有耐心,要经得起市场起起伏伏,能拿得住。
4.>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
西雅图/年底交付、置换、限价不松动
@杨
我想咨询一下,西雅图一套122方,东方郡一套89方loft(3大房2卫),想置换优质房产,值得吗?应该卖哪套?
楼先生:还是值得的。不论是还没交付的西雅图,还是滨江区的东方郡,都应该能卖到不错的价格,而下半年会有很多好楼盘上市,价格又纹丝不动。这样比较,只要能拼到手气,肯定值得。下半年二手房行情会有压力,不过你手上两套房子,市场受众面挺广泛的。尽管像东方郡房龄有点老,但有地铁和学区,地段也摆在那儿,所以也不愁卖。
至于卖哪一套,没有特别标准,卖房也要讲运气,看行情的。其实对你来讲,最重要的不是卖哪一套,而是时间本身。你可以先把东方郡挂出去,毕竟西雅图要到年底才能交付,把房子卖掉是第一步。而今年三四季度,就会有很多好房子上市,等着西雅图,可能会错过很多机会。
5.>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
250-260万、90小户型、梧桐郡、西溪公馆
@陈喻
老师你好,本人工作地在西溪,现在转塘郎郡有一套超小户型房子,在老家绍兴有一套房子,均为贷款;已婚;如果现在想卖掉一套做改善,建议卖哪套?卖了之后想在西溪这边购房(刚需90方左右即可,250-260万之内,有什么推荐的吗?
楼先生:一般情况下,哪套用不上,就处理掉哪套。如果两套都用不上,原则上应该卖掉老家的房子,再怎么样,杭州房子的竞争力更强,即便它不是主流的房型。还有一个维度也可以作为参考,那就是哪套房子更好出租,或者说哪套租金更高,就拿住哪套就行。
在西溪这边工作,西溪公馆是你最重要的选择目标,错过就不再有的那种,而且它有大量的90方小户型,听说首开就会推出一千多套房源。如果实在摇不到,再去考虑其他方向,比如五常的梧桐郡,它的限价也是非常厉害的。
还有就是三墩北的方向,云和湖的最后两幢高层,也蠢蠢欲动了。假如这些性价比高的红盘都摇不到,也可以往南湖闲林,那一带的新楼盘好买得多,虽然性价比不是肉眼可见,但自住考虑,也还马马虎虎过得去。
▼绿城+西湖区+不限购+神奇三钥匙=65㎡
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
◎8月11日厦门湾品鉴会:总价42万起,不限购+接力贷
◎收藏?8月开盘导购:红盘扎堆,43盘入市
◎城市洞察系列①「浙江楼市怎么样了」之丽水
◎城市洞察系列②「浙江楼市怎么样了」之衢州
◎2019年杭州十大“刚需纯新盘”全曝光
◎改善最难的日子要过去了 | 楼先生问答NO.418
◎地下车位起纷争,什么叫“首先满足业主需要”?
◎楼市三连击,广州扛不住?| 楼先生问答NO.417
◎一份另类榜单,透露出谁才是杭州真豪宅
◎房地产长效机制确立了吗?| 楼先生问答416
-End-

文∣楼先生
编辑∣二叔
?本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络
这里有杭州楼市最新鲜的热盘和消息
微信ID:ultraplus_cross
长按二维码关注层楼

为您推荐

发表评论

邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注

返回顶部