中金:对当前房地产政策的几点释疑

在2019年度展望报告中[1],我们对当前房地产政策的调控思路及后续可能对市场的影响做了集中讨论。但近期在与市场沟通中我们发现不少投资者依然对政策工具类别的界定、中央和地方政策裁量…

在2019年度展望报告中[1],我们对当前房地产政策的调控思路及后续可能对市场的影响做了集中讨论。但近期在与市场沟通中我们发现不少投资者依然对政策工具类别的界定、中央和地方政策裁量权的划分等一些基本问题存在疑惑,有必要对市场的几点核心疑问予以补充阐释。
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地产调控的政策工具包都包含哪些内容?
我国与房地产行业相关的主要政策调节工具包括三类:金融工具、税收工具、行政工具。

金融工具主要指调节基准利率、调节存款准备金率、房贷额度窗口指导、调整最低首付款比例、调整房贷利率折扣下限等;

税收工具涉及对契税、印花税、营业税、增值税、所得税等房地产开发及交易环节各类税项的税率及免征年限调整,以及房贷利息和租金的个税抵扣等;

行政工具则包括购房资格认定(认房认贷)、购房套数限制(限购)、购房后转让年限规定(限售)、预售证价格管控(限价)、社保缴纳标准、普通商品住房认定标准、土地供应及地价管理、公共住房建设、房地产债行政审批管控和人才购房支持政策等。


哪些政策由中央制定,哪些由地方裁量?
从裁量权的归属来看,上述政策可划分为三种情形:
1)只能由中央裁定。其中调息、调准、各类房地产相关税项调整(包括房地产税的推进)、房企发债和非标融资规定调整必须由央行或中央部委发文,而住房按揭投放额度则一般由银保监会适时予以窗口指导;
2)由中央层面首先制定方向性政策,地方政府在一定范围内拥有自主裁量权。购房首付款比例、首套及二套房按揭利率一般由中央发文规定下限,地方在此基础上可自行予以适当上调。认房认贷标准、土地供应量价管理及公共住房建设等行政工具同样由中央先出台全国性政策,再由各地视情况确定实施细则和把握执行力度。
3)中央不明确发文,由地方政府自行裁量。限购、限价、限售、社保缴纳年限和认定标准、普通和非普通商品住房认定标准、人才引进及住房支持政策均属于此情形,虽然此类政策大多仍遵循中央层面调控精神,但各地政府基本享有较大的自主裁量权。
从历史经验看,实体市场的变化往往发生在中央层面政策松动后,地方性政策对市场影响效果有限。
对比此前三轮地产政策放松周期(2009年、2012年和2014年),我们发现市场往往在全国性的金融和税收政策宽松后止跌并逐渐修复,而地方性的行政调控松动对市场影响效果往往相对有限。这点在上轮放松周期(2014年)中体现得尤为明显:当年4月南宁打响地方政策放松第一枪,之后各大城市陆续出台地方性宽松政策(主要体现为限购、限价政策的松绑),但实体市场销售依然延续加速下滑趋势;直至2014年9月中央层面放松“认房认贷”且当年11月央行降息开启后,销售方不再加速下跌;而2015年3月中央统一在全国范围降低首付款比例并调整营业税免征年限后,销售才开始全面修复。
当前政策基调下,明年实体市场下行趋势难有逆转。
近期中央经济工作会议重申“房住不炒”的调控方针,政策大基调并未发生变化。尽管菏泽、珠海、广州、杭州等地陆续出现政策调整且后续不排除可能有更多城市跟进,但我们认为地方主体责任下此类地方性政策调整力度不会太大且对实体市场影响有限,在看到中央层面政策的显著宽松之前市场下行趋势仍难发生根本性逆转。
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[1]详见报告《2019展望:基本面衰退年,政策面修正年,估值面修复年》(2018.11.12)。


文章来源
本报告摘自:2019年1月1日已经发布的《对当前房地产政策的几点释疑》
张 宇 SAC 执业证书编号:S0080512070004 SFC CE Ref: AZB713
王 璞 SAC 执业证书编号:S0080117100019


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