刚刚,碧桂园彻夜未眠!

图 /森林城市国际产能产业合作签约大会现场
一面是铺天盖地、摧枯拉朽的广告轰炸,
一面是胆战心惊的已购房者们,
一面是刚上台的新领导人毫不留情的抨击,
一面是房企老板乌托邦式的未来城市梦。
这个总投资号称1000亿美元,
开发周期长达20年的房地产项目,
在这个国家汹涌的政治浪潮中,
能否安然无恙?炸了!
据路透社报道,8月27日中午,在吉隆坡举行的城市和商业4.0会展上,马来西亚总理马哈蒂尔在回答记者关于森林城市规划时回答,“有一件事是肯定的,那就是将要建设的(森林)城市不能卖给外国人。”并强调,“我们不会给来这里生活的人发放签证。”显而易见,马哈蒂尔所言“外国人”即中国人,准确说是碧桂园创始人、董事长杨国强,他的森林城市项目处于该规划的核心位置。
这意味着,这个63岁的碧桂园董事长杨国强倾尽心血的马来西亚超级大城将无法向国人出售。与此同时,其大规模向全球出售的计划也将终止。对这一报道,碧桂园立即否认!

但是,网友们已经把马哈蒂尔的视频传上去了,一字一句都属实!
位于马来西亚的碧桂园森林城市是中国房地产商有史以来操作的最大单体项目。
据了解,马哈蒂尔近年来长期反对森林城市项目。
对于中国人购买森林城市楼盘,早在竞选时,马哈蒂尔就展示出不满。《纽约时报》曾援引马哈蒂尔的原话说:“这不是中国投资,而是殖民。”
在今年5月的一个场合,马哈蒂尔表示,我希望森林城市真正成为一个森林,它的居民应该是狒狒和猴子们。
彭博社此前报道称,森林城市项目的公寓每套售价高达25.8万美元,马来当地人普遍负担不起。马哈蒂尔质疑森林城市项目的受惠人主要都是富有的外国人,他曾说:“我们没有足够的富人去买这些非常昂贵的公寓,所以你这是在引入外国人。”
就在马哈蒂尔在记者会上抨击森林城市的前一天,也就是8月26日,碧桂园马来西亚区域公众微信号发布文章称:2018年8月16日,碧桂园集团董事长杨国强前往吉隆坡国会大厦拜会马来西亚首相马哈蒂尔。文章内容称,马哈蒂尔首相认可了碧桂园集团所取得的成就,并表示将继续支持碧桂园集团在马来西亚的发展。
万万没想到,杨老板刚见完马哈蒂尔,一回国发布利好消息,就被人给“抨击”了!
1、碧桂园的超级项目——马来西亚森林城市
碧桂园“森林城市”项目位于马来西亚柔佛州新山市,是碧桂园与当地开发商马来西亚柔佛州人民集团(KPRJ)共同开发。2013年8月,碧桂园拿下这一项目地块,项目由四个面积不同的人造岛组合而成,占地约14平方公里,接近澳门面积的一半。
除了森林城市项目外,碧桂园在马来西亚还拥有金海湾、钻石城、双文丹和中央公园四个项目,马来西亚是碧桂园海外最大的市场。
碧桂园森林城市效果图
2016年12月,碧桂园宣布项目总投资将达到1000亿美元(约6900亿人民币)。按照此前公布的规划,该项目整体将耗时20年开发,是碧桂园在海外最大的房地产项目。按照碧桂园的内部测算,若每平方米售价约2万元,可实现收入1.5万亿元;预计开发周期长达20?30年。
马来西亚森林城市项目是杨国强倾注最大心血的一个综合性房地产开发项目,这甚至被描述为杨国强实现梦想的一个项目。
杨老板说他有个梦想,几乎每个碧桂园人都能背诵:“我有一个梦想,能有一座城市,那里的生活非常安全,没有车辆在地面穿行,建筑外墙都长满植物,到处都是公园,大家在那里可以晒太阳、跑步、游泳……
从2015年1月开始,杨老板把自己当成“森林城市”总指挥,披甲上阵,投入了一半以上精力,调动了内外全部财力、物力和人力,以攻克“头号项目”为己任,运筹帷幄。应该说,这是“森林城市”推进过程中最为革命性、颠覆性的一段日子。春节一过,集团调整了领导班子,强化了统一领导职能。原来区域总裁被换下,由苏董事挂帅,直接向杨主席和总裁汇报,以便于快速决策和落实。
杨国强称,一旦“森林城市”成功,就会把这个模式复制到全世界每个国家,先从东南亚国家开始,期待有一日,国外带来的收入和国内带来的收入达到一比一。
毫无疑问,这个号称千亿美金的森林城市项目,堪称杨国强和碧桂园的头号赌注!
该项目开售之初,买家多数为中国人。
路透社称,截至2016年,森林城市估计已售出价值约180亿人民币的单位,多达70%买家来自中国。
据界面新闻报道,2016年,通过花费近20亿元的营销费用,以及地产营销史上最大规模的宣传,森林城市共销售了15000套住房,销售额约200亿。约占当年集团3088亿元总销售额的6%。其中80%的买家来自中国。
目前,碧桂园森林城市的楼盘均价为22000元/平米。
值得一提的是,碧桂园森林城市一大卖点是中国买家子女可以低分上名校。在碧桂园森林公园的官网,一篇名为《十年苦读,不如一纸身份》的文章这样介绍森林城市的房子:
首付仅20万人民币,就能拥有一套永久产权的住房,同时也就意味着小孩成为华侨生,以“华侨”的身份回国参加联招高考,最大277分的差距,让人膛目结舌!
其中,北京科技大学、北京化学大学、中国农业大学等国内一流名校过400分就收。遗憾的是,每年华侨生考生都不屑于报考,华侨联考与国内高考的差距是:国内高考是学生挤破头皮跪求大学,华侨联考是考生挑来拣去选择大学!还等什么!赶紧为你的孩子未雨绸缪吧!
20年前,杨老板当时面临“破产”境地,硬是把一个“烂尾”大项目,包装成了学区房,力挽狂澜,赚到了第一桶金!
20年后,杨老板又来搞学区房了,是诱惑力更大华侨学区房,真是会挣钱啊!!!
2、森林城市槽点满满!
没买的不给买了,买了的人不给去住?给退房不?
对于购买了森林城市的业主来说,可就有点糟心了。
碧桂园森林城市的开发周期长达20年,各种变数之多难以预测,其中填海造地本身就面临巨大的政策风险。

马哈蒂尔之所以抨击森林城市项目是一个“外国飞地”,是因为这个项目所在地全部由填海建造而成,相当于碧桂园凭一己之力为马来西亚造出了一块法律意义上的领土。
根据马来西亚的相关法律规定,填海项目,需要沉降十年后再进行建造。碧桂园森林城市并不符合要求。预见到以后因为沉降问题可能会出现的纠纷,2015年,碧桂园森林城市的7位马来西亚籍高官集体辞职。
2015年,《马来西亚内幕者》报道说,森林城市项目所在柔佛州的环境局,已经口头通知碧桂园马来西亚公司,其填海工程面积将受限制,只允许修建原规划面积的四分之一。
公开报道显示,新加城环保部门曾对项目涉及的填海工程表示关注,指项目没有为环保作充分评估。也有消息称,新加坡对马来西亚填海这项破坏海洋生态坏境的工程一直不满,已经起诉到国际法庭去了,为此碧桂园森林城市的填海面积已经比早先的规划缩减了不少。
智通财经旗下《港股挖掘机》报道说,在经过了2014年6月到2015年1月的长期停工后,碧桂园所付出的代价是缩减面积——复工后,碧桂园获批的面积比之前减少了335公顷,而相较最初的1978公顷,最终面积则缩小了多达600公顷。
这就意味着,原来计划要造一座城,后来只能修个小社区。在长达20年的开发周期里,有的部分可能只能存在于沙盘中了。
更揪心的是,烂尾后的处理方案。因马来西亚政策改变而导致无法正常建房交房,很可能被开放商归入为不可抗力,或者以不可抗力来解决纠纷。
如此,烂尾的后果,就百分百由购房者自己承担了。你说冤不冤?
曾经登岛的多位人士称,项目周边几乎没有配套设施,交通状况也相对落后,正处于填海建设中的项目完全是一个巨大工地。
某地产媒体更是实地调研了森林城市项目,从自然景观、治安状况、容积率、投资回报、政治风险等多个方面提出质疑,劝告购房者“不要去买一个没法自住、租不出去、也卖不掉的房子,这样的房子是无用的房子、是没有价值的房子!”
同时,《界面》旗下《地产一条》曾刊文指出,买森林城市还存在不小的法律风险。

来自长沙的彭先生,2016年3月跟着看房团去了新山,交付10%的首付后签了买房合同和一堆协议。这堆协议里有一张是空白协议,还夹着一张英文的协议,当时并没有人注意到。回国后找人翻译发现协议内容如下:

  • 第一条,购房者自愿放弃找律师的机会来审查合同,就用森林城市安排的。
  • 第二条,周围配套和墙边以及阳台绿化购房者无条件同意分担费用。
  • 第三条,购房者同意碧桂园无条件用所购买的房子抵押给银行,就算是全款支付的也不需要授权。
  • 第四条,碧桂园保留可以不卖房给购房者的权利,钱分期退还而不用负任何责任。

据他透露,10%的首付,即11万人民币,折合7万多马币,并不是他直接交给碧桂园的,是碧桂园的一名员工代为支付的。而且据了解,碧桂园森林城市的销售,都会要求客户把钱转进他们的私人账户由他们进行转交,或者是由碧桂园代为去香港或新加坡开设账户进行境外支付。彭先生还说,购房协议每个人的甲方都不同,是各种发展有限公司,地址都是同一个。

搜狐财经旗下《公司深读》也有类似报道:

2017年9月碧桂园组织老业主到森林城市看房,周先生现场刷卡买下一套房子,当时并不了解国家的外汇管制政策。回国后,付款银行联系他,向他确认在境外的刷卡行为是否是他本人操作的。
周先生发现,支付的房款打到了一家名为CX Grocery的马来西亚食品公司的账户上,但与他签订购房合同的公司名为永柏集团有限公司。他随后多次询问碧桂园员工,要求对方给予合理解释,却没有收到任何相关回复。周强无奈选择退房。

之所以购房款搞的这么复杂,是因为购买碧桂园森林城市没法在马来西亚办理按揭,所以他们一般要求客户全款支付,需要做按揭贷款的,都在香港进行操作。
据称,碧桂园帮客户在香港开户并不是以买房子的名义,而是以买保险的名义进行操作,因此避开外汇管制规定的个人年度购汇额度5万美元的限制。
但有购房者因受到资本外流管制无法继续付款,要求退房,竟被要求偿还30%的违约金。有非官方数据称,去年在碧桂园森林城市交了定金后又反悔退房的客户,大约占了30%。又有人表示,可能不止这个数据,退房的人可能更多。
但退房之路并不顺利,在微博上搜碧桂园森林城市,紧跟出现的词条是:碧桂园森林城市骗局。点开这些微博下面的评论,基本都是交钱以后退钱无门的投诉。
律师朋友告诉我,按照正常购房过程,房款肯定直接打到签订购房合同的开发商的账户。如果把钱打给另一家公司,一旦双方产生纠纷,开发商可以声称没有收到房款,这对购房者非常不利。
如今面对风险系数大幅飙升的马来西亚,不管是做生意,还是投资买房,大家还是谨慎为上。
但是,碧桂园号称投资1000亿美金的森林城市,该何去何从?
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来源:股票说(gps0101tmt)
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